房地产未来还能继续保持高速发展吗
作者:admin 日期:2020-07-11 23:55 点击:

  年轻人为什么挤破头也要买房?答案是显而易见的:我们每个人的人生大事基本都脱离不开房子。房子在中国虽然不是刚需,但是绑定在房子之上的婚姻、子女教育、老人养老等却是。

  没有房,年轻人想结婚成家,难度很大,首先必须要先能过丈母娘那一关才行。笔者身边很多90后都透露,恋爱女方首先问男方有没有房,有房才愿意交往下去,没房的人,大概率就被“剩下”了;没有房,子女幼儿园到中学的教育问题,也很难解决。现如今,但凡城市里的好学校,要么就是要求支付很高的“择校费”,要么就是要求必须在划定学区内有房;没有房,老人的晚年生活大概率也不会多幸福,租房、养老院或都不如和子女生活在自家的房子里舒服,尽享天伦之乐,才是人生圆满的标志吧

  买房确实有其必要性。很多年轻人即使对高房价深恶痛绝,但也不得不顶着压力,硬抗死撑借钱、贷款也要买房,毕竟没有房很多事情是做不成的。一套房子,掏空三代人“六个钱包”,外加搭上大半辈子的辛劳,这种情况在中国并不少见。

  但任何事物的发展都有尽头,纵使房地产的红利期远没有结束,但是国人的买房自住需求总归是有局限的。过去二十年,房地产迎来了最负盛名的阶段,靠着人口巨大红利、经济快速发展、宽松的货币政策以及庞大的住房需求,全国各大城市都上演了一波房价“急速蹿升”。

  尤其是到了今天,房地产过快发展、高房价的危害终于“露出马脚”了:不仅损害了普通刚需购房者的切身住房利益,更败坏了社会风气。“工厂埋头干一年,不如躺着炒一套房赚得多”,这种思想的蔓延,在腐坏国人的拼搏斗志的同时,更对实体制造业经济的发展和进步造成了挤压和阻碍。更值得一提的是,权威机构(社科院)经过科学论证得出结论,房价过高(房价收入比超过9:1),对经济的增长挤压大于拉动了。也就是开始产生“负作用”了。

  更何况,经历近二十多年不间断的高速发展,我们的房价确实已经脱离了实际,各个城市的房价已经和本地居民的工资收入彻底脱钩了普通人贷款买一套房子,在不吃不喝的状态下,最少也需要20年时间。一线大城市需要的时间则更久,此前有人计算过,一个普通的白领,要想在北京买房安家,需要50年不停工作。

  房地产未来还能继续保持高速发展吗?我想答案已经非常明确了,抛开经济高转型质量发展的需要不谈,即使是以一个普通人的买房居住视角来讨论,房价也不应该再继续涨了,尤其是过去几年严重透支了城市未来换来高房价的城市,更应该好好反思。

  对于未来房地产的发展,房价的走势,制造业大姐大董明珠早就“看穿”了:楼市上涨已经“没支撑”,房价未来将“高位解体”。董明珠直言道,我们很多员工成天都在考虑房价,思考买房贷款的事,还有多少精力投入工作呢?高房价已经成为绝大多数人的“心病”,高房价的问题不彻底解决,老百姓就不会全身心投入于工作生产。房价太高表面看似乎只是对个人的影响,其实不然,一方面,大家没精力工作,生产、制造、销售等方面的效益就不会好,这会影响很多行业;另一方面,大家都认为买房赚钱,有人就自然会挖空心思去走投机取巧炒的路子,最根本的“实干正道”就会逐渐被抛在一边。

  所以我们看到,董明珠为了解决自己员工不用为房子有后顾之忧,第一批实施自己拿地给员工建房免费或仅以成本价出售的企业家。今年4月建成交付了3700套住房,全都是两室一厅,虽然没有完全兑现她所说的“9万名员工一人一套房”的承诺,但是良好的开端确实已经开始了。媒体也评论,董明珠这是以一己之力在向高房价“宣战”。而且,在她的带头呼吁下,未来相信会有更多的企业复制这一做法。

  另外我想重点强调,董明珠所谓的楼市没有“支撑”、房价未来“高位解体”,确实真敢说,但又绝非随口一说,仔细分析当前的房地产形势,我们会发现董明珠这个“外行”对于房地产的见解还是非常独到的昔日楼市的三大“支撑”均已日渐式微:

  首先,“棚改”没了,楼市宣告失去过去5年最大的“支撑”。虽然从2020年起“旧改”接替登场,但是过去如“强心剂”一般的刺激没有了,楼市回归平稳将是大势所趋。一方面,国家在三令五申“继续坚持房住不炒”、“不拿房地产刺激经济”,传递的信号很明确:房子是给人住的,炒作会增加楼市非理性购房需求,更会推高房价,扰乱正常的市场秩序,而且过去国家把房地产捧得太高,国人对楼市也产生了“永涨”的思维定式,但未来经济全面走向高质量发展道路,对于房地产我们要适当削弱其支柱地位了。意味着未来5-10年,房价或将高位解体。

  其次,楼市失去购买“支撑”,这个体现在两方面的显著变化:一方面,断供、抛售增加了。笔者银行的房贷客户经理反馈,今年以来,房贷断供的人数持续上升,尤其是3、4月份,断供数量陡增,今年断供的情况虽然总体没有太大爆发,但是较往年正常时候,确实多了很多倍。抛售增加更显著,从去年中到现在,各大城市二手房挂牌数量已经10连增了,尤其是今年5、6月份,二手房挂牌量一度激增200%;另一方面,购房者对后市的预期更是大大降低。央行最新一期的“下季度房价居民预期”调查报告显示,当前阶段有64.4%的人认为未来房价会稳定下跌,比上一季度高出5%左右。

  再者,地价“支撑”也不稳了。国家两条“新规”,开始从“源头上”对土地市场进行大力改革了。新的土地法明确了,2020年1月1日起农村集体土地可直接入市,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,改变土地市场供应格局;国务院还下放了土地审批权,首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。

  乍一看以上两点和我们普通人毫无瓜葛,但仔细分析会发现,这与全国14亿人都有直接关系:土地改革最直接的影响就是地价,而以上两点“新政”,实际上都是在加大土地供给,变相降地价。尤其是第二条,相当于打开了城市扩张的大门。各省可以自主将永久基本农田以外的农用地转建设用地,解决建设不足的问题。

  不止董明珠,颠覆者、曾经的电商大佬马云对于房地产的走势也早有预测,言语中也是颇显“悲观”。聚富财经报道,马云在2019年8月底的一场重要峰会上直言,研究显示,房地产过度发展开始对经济挤压大于拉动了,这表明我们不得不改变过去的发展模式了。削减房地产,合理引导资金向实体制造业、高科技产业、新型服务业、中小微企业等已经迫在眉睫。而且历史证明,过度依赖房地产最终会付出惨重代价,这是很多发达国家用亲身经历“蹚出来”的结论。

  不仅如此,他更直言表示,5-8年后中国楼市或高位解体,届时很多年轻人将不会再为买房而发愁,房价会回归到合理水平,非理性投资房地产的比例也会大大降低,尤其是信贷、劳动力等资源会合理分配在各个行业。届时中国也会发展成为全世界最大实体制造业强国之一。

  相较于董明珠偏理性的分析论述,马云的表达则显得有些虚无缥缈,不过他是从经济发展,一国发展的宏观角度看问题,虽然给人的感觉略虚,但是不得不承认他的言论更具前瞻性和建设性。

  有人可能会说,我们不关心这些宏观的讨论,我们只想知道关乎我们自己利益的事情,董明珠、马云都直言表达“房价或高位解体”这个太虚我们不关心,我们只想知道,接下来房价有没有可能重回5年前?

  对此我的看法很明确,这是不可能的,即使是很多偏远、无人口产业资源支撑的小城市,未来房价想“一步到位”回调到5年前也是不现实的,更别说一二线仍然有人口增量、有庞大购房需求的城市了。

  原因有三:其一,国家明确强调,未来房住不炒的调控不松,对于房价的定位也很清晰,“促进楼市大局稳定”,“稳”体现在三个方面,稳地价、稳房价、稳预期。换句话说就是,国家“不允许”房价大升大落;

  其二,虽然从人口、金融和房屋总量等基本面分析来看,房价未来上涨的空间狭窄,但是不得不承认,很多城市依然对房地产有过度“依赖症”,这决定了短期楼市不可能出现巨大波动;

  其三,有房一族、银行、房产中介等房地产相关链条上的各类人群,对于降房价都会产生“阻力”,原因我不说,大家也都清楚,这事关很多人的切身利益。所以即使房价有下降趋势的城市,未来调控房价,也是漫长的过程,并非一朝一夕所能达到的。购房者一定要认清这个现实,切不可再妄想房价一夜回到5年前。

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